たまりば

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Posted by たまりば運営事務局  at 

2015年06月15日

管理会社を変更する。

久しぶりの記事です。
昨今景気がいいのか悪いのか判断が難しいですね。
いずれにしても、我が国はこれから先20年はお年寄りが増え、年金がぐっと
少なくなります。



マンション管理費の削減の見直は、資産価値の向上、生活費の負担の軽減
が計られます。また、マンション管理を見直すことで、管理組合に適した
管理会社に変更することをお勧めします。
※マンション管理の見直しに際して、「管理会社を変更するには、どのように進めたら
 いいの?」というような管理会社に関わる内容のご相談が多く寄せられます。
箇条書きにしたので、ご参照ください。
よくある問題点
 1・マンションのことを親身になって考えてくれない。
 2・管理会社(フロントマン、管理員など)の対応が悪い、対応が遅い。
 3・管理費が不透明でサービスの割には高く感じる。
 4・言わないとやってくれない、態度が悪い。
 5・修繕費が高すぎる。
管理会社は管理組合にとって重要な「パートナー」であり、よりよく運営していくことが重要です。
時には、管理組合や理事会が管理会社変更をしたいと思うときが多々あります。
最近は管理費削減の視点で管理会社変更を実施する管理組合も増えていますが、そのような
場合に、現状の問題点の洗い出しや管理会社の選定、折衝、引き継ぎ等をサポートをしてくれ
る、マンションのコンサルタントが必要となります。
管理会社変更にはマンション管理士がおすすめです。
よほど、理事長にリーダーシップがある人なら別ですが、あったとしても大方の居住者は
なんで、理事長が徳のないことをするのだ。……なにかあると疑惑の目でみる方が
まだまだ多いからです。
そんな時は、まよわずマンション管理士に相談したほうが解決への第一歩です。

マンション問題に興味のある方はクリックしてください。
http://tama-plan.com/mgcontractor.html


  


  • Posted by ohashichan  at 17:30Comments(0)住宅

    2013年07月03日

    管理会社の工事経費


    管理会社が工事を行うパターンは大きく分けると2通りあります。
    1つは管理会社自ら工事の見積もりを管理組合に提出する。
    2つ目は管理会社の協力会社から見積もりを提出させる。二社程度
    1つ目は金額が高いと言えば少し下げた金額で組合様に提出します。
    2つ目のパターンは安いほうを選択するのを承知で見積もりを出して
    きます。どちらにせよ管理会社は多少のリベートを絡んで損することは
    ありません。
    管理組合様が自ら自分たちで業者を探して見積もりを出させれば一番
    いいのですが管理会社が単純に高いといっても管理会社のフロント
    マンが建築及び設備に明るくなければ、業者からの見積もりをそのまま出すだけです。
    そこで管理組合は独自に見積もりを出してくれる業者をもつことを心がけることを
    お勧めします。



    多摩プランニング(有)   


  • Posted by ohashichan  at 16:49Comments(0)住宅

    前回も記事の内容の中でふれたように
    このようにしてマンションは古くなり、居住者の入れ替わりの多いマンションは
    スラム化に近づいて行きます。
    またこの手のマンションは管理費と修繕積立金のバランスが悪いマンションが
    多いのも特徴です。
    たとえば管理費は世間並みの1万円前後、修繕積立金は5千円とします。これでは
    20年に一回しか大規模修繕をすることができません。
    その途中で、大きな不慮の大修理があれば、25年目で大規模修繕工事ができるのが
    やっとです。
    これを防ぐには区分所有者の誰かが気がつくか、理事長になった方が早く気付くかが
    ポイントです。
    自分たちでどうしようもなくなったら、外部の有識者を理事会に参加して頂くのも
    方法の一つです。



    大橋マンション管理士事務所
      


  • Posted by ohashichan  at 21:51Comments(0)住宅

    さて今回で日本のマンション事情は3回目です。
    我が国にマンションが定着して最早30年経過のマンションが増えたといったところでしょうか。
    40年前から右肩上がりで築造され、この30年の間に都会では当たり前の住み家に成りました。
    この10年で我々の生活スタイルも随分と変わってきております。
    団塊の世代が定年を迎え一部は会社に残る人、一部は趣味、ボランティア、健康増進等に
    生きがいを求めて生活スタイルまで変化が見られるようになりすっかり以前の昔風のスタイルは
    消えてしまいました。
    マンション生活においても、最近では規約が区分所有者に認知され、ペットの飼い方、ピアノの
    弾き方等各々が規約を遵守して生活をするようになりました。
    一方インターネットの普及で前回も書きましたがご自分のマンションの管理費が他のマンションと
    比較できるようになりました。
    近年ではマンション管理組合自体がウェブページで色々な情報を発信する時代にも成り沢山の
    管理組合がNETで様々なことを発信しております。
    理事会や委員会に直接参加していない組合員でも、色々なところからマンション管理組合運営
    についての情報収集をしやすくなりました。このような情報を仕入れるマンションは良いのですが、
    一方では動きの悪いマンションが多く、お年寄りたちばっかりで、理事会を開催しているところが
    多々あります。
    このお年寄りの理事会が曲者なのです。何故………………………………………………?
    お年寄り達は自分の余命を知ってます。いわば余命をこのマンションで暮らせればそれでいいの
    です。決してお金のかかることは必要なく、給水管に錆が出ようが、玄関ドアも古くて結構また
    セキュリティーも必要ないのです。
    これでは、マンションの資産価値も下がり、購入する人はいなくなり、皆が賃貸にだすようになり
    いつの間にかマンションが古ぼけた大型アパートに見えてきます。
    マンションの価値も下がり賃貸に出す人が多くなると、当然売り物件も出てきます。
    売り出し価格も中古なので安くなり今度は若い独身の人や、若い夫婦が増えたりもしてきます。
    このように安く買った人は永住の気持ちはさらさらありません。
    スラム化を防ぐには健全な理事会活動が必要です。
    もうひとつ修繕計画書の作成と見直しが重要です



    大橋マンション管理士事務所  


  • Posted by ohashichan  at 14:31Comments(0)

    こうしたマンション管理業界では、景気不況によってマンションの新規供給が落ち込む昨今、管理
    会社の管理組合の獲得合戦に拍車がかかってきており、管理会社同士の再編(合併や買収)も
    多くなってきて壮絶な戦いが業界内では起きております。
    今ではあまり聞かなくなったリプレース(管理会社の変更)という言葉だが、デフレにより管理組合
    も管理費削減を意識せざるを得ない状況に成ってきております。つまり、各管理会社にとっては
    いかに低価格で高品質の管理サービスを提供できるかがキーポイントとなってきております。
    現在は大京が一番大きくなりました。

    マンションも築20年くらい経過したマンションもかなりふえており、一度理事を経験した人が
    リプレースを考えて行動するから既存の管理会社にとっては恐怖に成りつつあります。
    管理会社側の抵抗手段としてはデベロッパー系及び財閥VS独立系各々それぞれの特徴をどう
    生かせるかが、管理会社自体の存続をも左右するといってもいいくらいです。
    下記は管理会社の新サービス項目です。
    居住者の衣類をクリーニングし保管するサービスを自社分譲マンションに導入する。
    居住者から電話で集荷を受け付け、一定の温度や湿度に保たれた専用ルームで保管し指定
    時期に届ける仕組み。若い夫婦らを対象にした物件などの付加価値サービスとして始める。
    またマンションによってはミニショップの導入、レンターカーの電話手配等サービスの激化が激しく
    なってきてます。

    これなど、裏を返せば、高い管理費を頂いているからこそ考えられる事項で、安く管理費を頂くに
    あたっては導入できるサービスではありません。サービスの裏返しと考えてもおかしくありません。
    財閥系や不動産系の利点は母体がしっかりしているので倒産のリスクが少なく建物や、図面が
    しっかりしている事も挙げれる。また建設会社も比較的大手の建設会社が多いのも特徴である。
    一方独立系の管理会社が販売当初から入っているケースは大手以外のデベロッパーの物件が
    多いこれがデベロッパーが系列の管理会社を抱えてないので、販売時独立系と掛け合い引き
    受ける事情でのパターンが多々あります。
    建設会社としては大小の建設会社が施工していますが、設計図、及びパンフレットがしっかりして
    いる以上は特に問題はないと考えていいはずです。

    またこの時点でデベロッパーは販売をしやすくする為月々の管理費を安くし、また長期修繕費用も
    安く抑える事もこれまた数多くあるパターンです。
    このようなマンションが築12、3年経過して大規模修繕を行う時に大騒ぎするのです。
    もっと組合の理事さん方が現実を
    凝視することができれば、よりいい対策を打つことができたのです。

    しかし、考え方に前向きに考えると何も助言しなかった管理会社をリプレースすることになるのです
    から、一歩も二歩前進したも同然です。
    同上の事情を理解しながら管理組合運営を進めていかないと、うまくいかなくなるケースもおきて
    まいります。マンションによっては一回目の大規模修繕が終わり、2回目の修繕を行うときは原資が
    たりないというマンションは数多くあります。
    前段の事情が物語っております。
    決してデベロッパーを怨んでは行けません。そのぶん皆さんが当マンションをの購入時頭金等の
    諸費用が安かったはずです。
    気がついた以上前向きに考え行動を起こすべきです。




    大橋マンション管理士事務所
      


  • Posted by ohashichan  at 17:20Comments(0)

    2013年05月01日

    日本のマンション事情

    日本のマンション事情


    わが国には一体どれくらいのマンション戸数があるの
    でしょうか。高度経済成長期の昭和30~40年代に、多くの分譲マンションが建てられました。それ以降も
    マンションの供給は続き、
    マンションのストック戸数も年々着実に増加し2012年現在約570万戸といわれております。その一方で、
    老朽化の目安である築30年以上経過したマンションも増加中です老朽化したマンションは建物が劣化したり
    耐震性が不足しており、安全で快適な暮らしを行うにあたり様々な問題を抱えております。また、建築時より
    社会情勢の変化法律の変化、生活様式の変化、古いマンションが現代社会へ対応しなくなってしまう事例も
    発生しています。それでは経年劣化したマンションの未来はどうなるのでしょうか。
    マンションの建替えは、戸建ての建替えと違い区分所有者の5分の4以上の賛成がないとできない
    非常にハードルの高い決議事項です。
    恐らく住民が建て替えに納得するであろう時期は築50年後近辺に成る可能性が高いのです。
    その頃購入した住民の過半数はいなくなり譲渡したか子供たちが住んでいるかまた賃貸に出して
    いるケースが相当数の住戸にあるはずです。
    従って、我が国の建て替えの法律のハードルが高すぎて建て替えが不可能と成るほうが多い気が
    します。それよりも改修工事や改良工事でマンションを長持ちさせるほうが得策でもありその方向性
    を模索している様な最近の世情でもあります。そのマンションの分譲業者所謂デベロッパーには大き
    く分けると大京系、ゼネコン系、財閥系(三菱、三井、野村、住友)電鉄系、リクルート系、商社系
    (伊藤忠、丸紅、綜合地所)不動産系列等に分けることができます。
    一般的に、財閥系は高級マンションと言われていて、販売価格も割高ですよね? それに比例して、
    売却するとき高く売れるのでしょうか? そもそもが価格に見合う物件なのでしょうか? 買った時に
    高い分だけ、売るときに高く売れればそれでも良いですけれど。統計的には財閥系三井、三菱、
    住友、の ほうがリセールバリュー(再販価値)が高いという調査がでています。 財閥系は都心の
    高級物件や、郊外の立地条件のよい再販価値の高い物件 を多く販売しているというのが大きい
    と思います。また夫々のデベロッパー系列は独自に管理会社を持っております。
    日本の管理会社大手15社で2012年度は271万戸強の管理を行っております。
    これは我が国のマンション総戸数の半分くらいをしめております。まさに我が国のマンションは大手
    管理会社によって牛耳られているといっても過言でありません。
    次回はこのマンションの善し悪しの話を書きますのでどうぞ、覗きに来て下さい。




    大橋マンション管理士事務所
    http://tama-plan.com/  


  • Posted by ohashichan  at 15:05Comments(0)

    2012年07月08日

    管理会社の変更

    今日は
    7月も中旬に差し掛かってくると梅雨開けがちかそうですね。
    北海道の方は梅雨がなくていいですね。サッシュがいいのと、暖房が半端でないですから。
    今日は管理会社の変更について書いてみます。
    各マンション管理組合で状況は違いますが、皆様だいたい下記の内容に要約させて「います。
    但し、この変更が失敗すると既存の管理会社のガードが強くなり難しくなります。
    後は読んで参考にしてみて下さい


    変更に至る理由(変更前の管理組合様の意見)
    ・管理会社は変更をしてみないと、良し悪しは分からない。
    ・金額がかなり安くなった。
    ・担当者の対応が悪い、会社のフォローもない。
    ・悪い管理会社は見直しをするべきだと思う。
    ・管理会社の変更は、組合としては最大のイベントです。
    ・管理会社なんてどこでもいい。
    ・居住者が管理会社任せであるのでどこの管理会社に変更しても同じである。
    ・特にエレベータが高いのと、業者の対応が悪かった。
    ・管理会社は変更をしてみないと、良し悪しは分かりません。
    ・何年か置きに管理会社を変更みれば良いと思います。
    ・管理会社任せが何もしなくていいので、一番楽。
    ・変更したものの、一人でやったので本当に大変だった。
    ・総会決議なので区分所有者への説明が結構大変だった。
    ・Ⅰ年以上かかった。


    標準管理委託契約書抜粋
    第十九条
     前条の規定にかかわらず、甲及び乙は、その相手方に対し、少なくとも三月前に書面で解約の
     申入れを行うことにより、本契約を終了させることができる。
     以上の通り変更は簡単にできます。

    つまり3カ月前に管理会社に解約の通知を行えば、法的に問題なく変更可能な訳です。 
     仕事がら管理会社の費用が高いので変更したいという相談が圧倒的ですが、管理費を下げるのは
     簡単ですが、新たに変更を進めております。理由は簡単です。
     そこまで下がるのなら、厳しいこの時代に少しは下げてくれてもよかったでしょう。

    上記の質問、お問合わせは下記までお願い致します。 
     http://tama-plan.com/postmail2/form.html  


  • Posted by ohashichan  at 13:52Comments(0)