2013年05月18日
日本のマンション事情 ３
さて今回で日本のマンション事情は３回目です。
我が国にマンションが定着して最早３０年経過のマンションが増えたといったところでしょうか。
４０年前から右肩上がりで築造され、この３０年の間に都会では当たり前の住み家に成りました。
この１０年で我々の生活スタイルも随分と変わってきております。
団塊の世代が定年を迎え一部は会社に残る人、一部は趣味、ボランティア、健康増進等に
生きがいを求めて生活スタイルまで変化が見られるようになりすっかり以前の昔風のスタイルは
消えてしまいました。
マンション生活においても、最近では規約が区分所有者に認知され、ペットの飼い方、ピアノの
弾き方等各々が規約を遵守して生活をするようになりました。
一方インターネットの普及で前回も書きましたがご自分のマンションの管理費が他のマンションと
比較できるようになりました。
近年ではマンション管理組合自体がウェブページで色々な情報を発信する時代にも成り沢山の
管理組合がＮＥＴで様々なことを発信しております。
理事会や委員会に直接参加していない組合員でも、色々なところからマンション管理組合運営
についての情報収集をしやすくなりました。このような情報を仕入れるマンションは良いのですが、
一方では動きの悪いマンションが多く、お年寄りたちばっかりで、理事会を開催しているところが
多々あります。
このお年寄りの理事会が曲者なのです。何故………………………………………………？
お年寄り達は自分の余命を知ってます。いわば余命をこのマンションで暮らせればそれでいいの
です。決してお金のかかることは必要なく、給水管に錆が出ようが、玄関ドアも古くて結構また
セキュリティーも必要ないのです。
これでは、マンションの資産価値も下がり、購入する人はいなくなり、皆が賃貸にだすようになり
いつの間にかマンションが古ぼけた大型アパートに見えてきます。
マンションの価値も下がり賃貸に出す人が多くなると、当然売り物件も出てきます。
売り出し価格も中古なので安くなり今度は若い独身の人や、若い夫婦が増えたりもしてきます。
このように安く買った人は永住の気持ちはさらさらありません。
スラム化を防ぐには健全な理事会活動が必要です。
もうひとつ修繕計画書の作成と見直しが重要です
大橋マンション管理士事務所
2013年05月10日
日本のマンション事情 ２
こうしたマンション管理業界では、景気不況によってマンションの新規供給が落ち込む昨今、管理
会社の管理組合の獲得合戦に拍車がかかってきており、管理会社同士の再編（合併や買収）も
多くなってきて壮絶な戦いが業界内では起きております。
今ではあまり聞かなくなったリプレース（管理会社の変更）という言葉だが、デフレにより管理組合
も管理費削減を意識せざるを得ない状況に成ってきております。つまり、各管理会社にとっては
いかに低価格で高品質の管理サービスを提供できるかがキーポイントとなってきております。
現在は大京が一番大きくなりました。
マンションも築２０年くらい経過したマンションもかなりふえており、一度理事を経験した人が
リプレースを考えて行動するから既存の管理会社にとっては恐怖に成りつつあります。
管理会社側の抵抗手段としてはデベロッパー系及び財閥VS独立系各々それぞれの特徴をどう
生かせるかが、管理会社自体の存続をも左右するといってもいいくらいです。
下記は管理会社の新サービス項目です。
居住者の衣類をクリーニングし保管するサービスを自社分譲マンションに導入する。
居住者から電話で集荷を受け付け、一定の温度や湿度に保たれた専用ルームで保管し指定
時期に届ける仕組み。若い夫婦らを対象にした物件などの付加価値サービスとして始める。
またマンションによってはミニショップの導入、レンターカーの電話手配等サービスの激化が激しく
なってきてます。
これなど、裏を返せば、高い管理費を頂いているからこそ考えられる事項で、安く管理費を頂くに
あたっては導入できるサービスではありません。サービスの裏返しと考えてもおかしくありません。
財閥系や不動産系の利点は母体がしっかりしているので倒産のリスクが少なく建物や、図面が
しっかりしている事も挙げれる。また建設会社も比較的大手の建設会社が多いのも特徴である。
一方独立系の管理会社が販売当初から入っているケースは大手以外のデベロッパーの物件が
多いこれがデベロッパーが系列の管理会社を抱えてないので、販売時独立系と掛け合い引き
受ける事情でのパターンが多々あります。
建設会社としては大小の建設会社が施工していますが、設計図、及びパンフレットがしっかりして
いる以上は特に問題はないと考えていいはずです。
またこの時点でデベロッパーは販売をしやすくする為月々の管理費を安くし、また長期修繕費用も
安く抑える事もこれまた数多くあるパターンです。
このようなマンションが築１２、３年経過して大規模修繕を行う時に大騒ぎするのです。
もっと組合の理事さん方が現実を
凝視することができれば、よりいい対策を打つことができたのです。
しかし、考え方に前向きに考えると何も助言しなかった管理会社をリプレースすることになるのです
から、一歩も二歩前進したも同然です。
同上の事情を理解しながら管理組合運営を進めていかないと、うまくいかなくなるケースもおきて
まいります。マンションによっては一回目の大規模修繕が終わり、２回目の修繕を行うときは原資が
たりないというマンションは数多くあります。
前段の事情が物語っております。
決してデベロッパーを怨んでは行けません。そのぶん皆さんが当マンションをの購入時頭金等の
諸費用が安かったはずです。
気がついた以上前向きに考え行動を起こすべきです。
大橋マンション管理士事務所
2013年05月01日
日本のマンション事情
日本のマンション事情
わが国には一体どれくらいのマンション戸数があるの
でしょうか。高度経済成長期の昭和30～40年代に、多くの分譲マンションが建てられました。それ以降も
マンションの供給は続き、
マンションのストック戸数も年々着実に増加し２０１２年現在約５７０万戸といわれております。その一方で、
老朽化の目安である築30年以上経過したマンションも増加中です老朽化したマンションは建物が劣化したり
耐震性が不足しており、安全で快適な暮らしを行うにあたり様々な問題を抱えております。また、建築時より
社会情勢の変化法律の変化、生活様式の変化、古いマンションが現代社会へ対応しなくなってしまう事例も
発生しています。それでは経年劣化したマンションの未来はどうなるのでしょうか。
マンションの建替えは、戸建ての建替えと違い区分所有者の５分の４以上の賛成がないとできない
非常にハードルの高い決議事項です。
恐らく住民が建て替えに納得するであろう時期は築５０年後近辺に成る可能性が高いのです。
その頃購入した住民の過半数はいなくなり譲渡したか子供たちが住んでいるかまた賃貸に出して
いるケースが相当数の住戸にあるはずです。
従って、我が国の建て替えの法律のハードルが高すぎて建て替えが不可能と成るほうが多い気が
します。それよりも改修工事や改良工事でマンションを長持ちさせるほうが得策でもありその方向性
を模索している様な最近の世情でもあります。そのマンションの分譲業者所謂デベロッパーには大き
く分けると大京系、ゼネコン系、財閥系（三菱、三井、野村、住友）電鉄系、リクルート系、商社系
(伊藤忠、丸紅、綜合地所）不動産系列等に分けることができます。
一般的に、財閥系は高級マンションと言われていて、販売価格も割高ですよね？ それに比例して、
売却するとき高く売れるのでしょうか？ そもそもが価格に見合う物件なのでしょうか？ 買った時に
高い分だけ、売るときに高く売れればそれでも良いですけれど。統計的には財閥系三井、三菱、
住友、の ほうがリセールバリュー（再販価値）が高いという調査がでています。 財閥系は都心の
高級物件や、郊外の立地条件のよい再販価値の高い物件 を多く販売しているというのが大きい
と思います。また夫々のデベロッパー系列は独自に管理会社を持っております。
日本の管理会社大手１５社で２０１２年度は２７１万戸強の管理を行っております。
これは我が国のマンション総戸数の半分くらいをしめております。まさに我が国のマンションは大手
管理会社によって牛耳られているといっても過言でありません。
次回はこのマンションの善し悪しの話を書きますのでどうぞ、覗きに来て下さい。
大橋マンション管理士事務所
http://tama-plan.com/
わが国には一体どれくらいのマンション戸数があるの
でしょうか。高度経済成長期の昭和30～40年代に、多くの分譲マンションが建てられました。それ以降も
マンションの供給は続き、
マンションのストック戸数も年々着実に増加し２０１２年現在約５７０万戸といわれております。その一方で、
老朽化の目安である築30年以上経過したマンションも増加中です老朽化したマンションは建物が劣化したり
耐震性が不足しており、安全で快適な暮らしを行うにあたり様々な問題を抱えております。また、建築時より
社会情勢の変化法律の変化、生活様式の変化、古いマンションが現代社会へ対応しなくなってしまう事例も
発生しています。それでは経年劣化したマンションの未来はどうなるのでしょうか。
マンションの建替えは、戸建ての建替えと違い区分所有者の５分の４以上の賛成がないとできない
非常にハードルの高い決議事項です。
恐らく住民が建て替えに納得するであろう時期は築５０年後近辺に成る可能性が高いのです。
その頃購入した住民の過半数はいなくなり譲渡したか子供たちが住んでいるかまた賃貸に出して
いるケースが相当数の住戸にあるはずです。
従って、我が国の建て替えの法律のハードルが高すぎて建て替えが不可能と成るほうが多い気が
します。それよりも改修工事や改良工事でマンションを長持ちさせるほうが得策でもありその方向性
を模索している様な最近の世情でもあります。そのマンションの分譲業者所謂デベロッパーには大き
く分けると大京系、ゼネコン系、財閥系（三菱、三井、野村、住友）電鉄系、リクルート系、商社系
(伊藤忠、丸紅、綜合地所）不動産系列等に分けることができます。
一般的に、財閥系は高級マンションと言われていて、販売価格も割高ですよね？ それに比例して、
売却するとき高く売れるのでしょうか？ そもそもが価格に見合う物件なのでしょうか？ 買った時に
高い分だけ、売るときに高く売れればそれでも良いですけれど。統計的には財閥系三井、三菱、
住友、の ほうがリセールバリュー（再販価値）が高いという調査がでています。 財閥系は都心の
高級物件や、郊外の立地条件のよい再販価値の高い物件 を多く販売しているというのが大きい
と思います。また夫々のデベロッパー系列は独自に管理会社を持っております。
日本の管理会社大手１５社で２０１２年度は２７１万戸強の管理を行っております。
これは我が国のマンション総戸数の半分くらいをしめております。まさに我が国のマンションは大手
管理会社によって牛耳られているといっても過言でありません。
次回はこのマンションの善し悪しの話を書きますのでどうぞ、覗きに来て下さい。
大橋マンション管理士事務所
http://tama-plan.com/
